05.04.2018 року Мінрегіон оприлюднив для громадського обговорення доопрацьований проект наказу «Про затвердження Порядку погодження Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України обґрунтованих відхилень від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки до будівель і споруд у спосіб, не передбачений будівельними нормами».
Будівельні норми
Закон України «Про будівельні норми», а саме ч. 5 ст. 10, передбачала та передбачає можливість застосування обґрунтованих відхилень від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки у спосіб, не передбачений будівельними нормами, за умови їх погодження суб'єктом нормування відповідно до встановленого ним порядку. Такий порядок було розроблено Міністерством регіонального розвитку та будівництва України (Наказ від 04.07.2008 №301), але як показала практика останніх років цей порядок має багато недоліків і, зокрема, призводить до зловживань з боку забудовників.
Автори проекту нового Порядку зазначають, що будівельна, містобудівна, архітектурна діяльність знаходиться у постійному розвитку, і поруч із цим, на сьогодні в Україні діють будівельні «норми, які в цілому відображають технологічний рівень радянських часів, або не оновлювались з 90-х років та у зв’язку з цим є технологічно застарілими».
Історія
Практика погодження відхилень від ДБН почалася ще в 2000-х, і, як можна зараз побачити, не призвела до прогресу у будівельній галузі, а швидше навіть навпаки призвела до отримання певними забудовниками «індульгенцій на порушення норм». Фактично, погодження відхилення від ДБН дали певним забудовникам конкурентні переваги перед іншими, дозволивши їм зводити більше квадратних метрів за меншою собівартістю.
Окрім того, такі «індульгенції» погіршували існуючу містобудівну ситуацію, та нерідко призводили до конфлікті між забудовниками та мешканцями прилеглих до будмайданчиків територій (будинків).
Найпоширеніші відхилення
Мінрегіон повідомляє, що найпоширенішими відхиленнями за погодженням яких зверталися замовники були:
- зменшення площі прибудинкових майданчиків та зменшення відстаней від них до житлових будинків, що проектуються (ДБН 360-92**), внаслідок стислих умов будівництва (51 звернення за 2016-2017 роки);
- зменшення кількості машиномісць на прибудинкових територіях для зберігання автотранспорту майбутніх мешканців будинків, що проектуються (ДБН 360-92**) внаслідок стислих умов будівництва (близько 80 звернень за 2016-2017 роки);
- відмова інвесторів, які залучають кошти у будівництво, від сміттєпроводу (ДБН В.2.2-15-2005) з метою зменшення вартості житла, що придбавається (близько 50 звернень за 2016-2017 роки);
- застосування безгорищних дахів (суміщеного покриття) (ДБН В.2.2-15- 2005) з метою поділу дворівневих квартир на однорівневі (близько 20 звернень за 2016-2017 роки);
- встановлення обладнання для опалення жилих приміщень вище 10 поверху (газифікація) (ДБН В.2.5-20-2001) з метою підвищення економічної та 3 енергетичної складових, застосування однієї схеми опалення будівлі (65 звернень за 2016-2017 роки).
Як видно по першим позиціям, зниження собівартості будівництва тут тісно пов’язане із «погіршенням» умов проживання як майбутніх власників житла, так і оточуючих, зокрема, у зв’язку із високою щільністю забудови, зниженням рівня інсоляції, недостатнім рівне природньої вентиляції, видом «вікна-у-вікна», відсутністю достатньої кількості місць для паркування. Також забудовники отримували право зменшення території зелених зон, можливості не зводити об’єкти соціальної інфраструктури (зокрема, дитячі майданчики, садочки,школи).
Проте для забудовника це все давало лише переваги - ціна об’єктів «з відхиленнями», як правило, була більш привабливою, при цьому витрати на будівництво зменшувалися.
Звичайно, не всі відхилення носять негативний характер. Іноді забудовники дійсно не мають можливості дотримання на 100% вимог усіх нормативів, і при цьому погоджені ними відхилення не вливають на безпеку людини, природнього та штучного середовища.
Відкритість інформації та компенсаційні заходи
Новий Порядок передбачає обов’язкове оприлюднення Мінрегіоном інформації про опрацювання звернень щодо погодження відхилень, зокрема передбачено: табличний формат із забезпеченням фнкцій групування/фільтрування даних (за датами реєстрації звернень, регіонами/населеними пунктами/адресами, замовниками, видами відхилень, стадіями погодження, результатами погодження тощо), завантаження файлів, пошуку даних/документів за групами тощо, а також розміщення скан-копій всіх документів (в тому числі листа Міністерства щодо погодження або відмови у погодженні відхилень) щодо опрацювання звернень про погодження відхилень (в режимі активних інтернет-посилань).
Таким чином, потенційний покупець нерухомості матиме змогу отримати інформацію про те, які саме відхилення були погоджені про проектуванні та спорудженні будинку або іншого об’єкту нерухомості, і зможе, відповідно, прийняти рішення про придання або інвестування.
Окрім того, обов’язковою умовю для отримання погодження Мінрегіону є визначення замовником/забудовником компенсаційних заходів, у зв’язку із відхиленням від вимог відповідних будівельних норм. Тут варто зазначити, що умовою є лише факт надання переліку таких заходів, але, поруч із цим, відсутні будь-які критерії оцінки адекватності (достатності) запропонованих компенсаційних заходів по відношенню до заявлених замовником/забудовником відхилень.
Статистика відхилень
За даними Мінрегіону у 2016 році: видано погоджень відхилень від будівельних норм – 368, надано відмов у погодженні відхилень від будівельних норм – 1, скасовано рішень про погодження – 2, проведено засідань з розгляду питань погодження відхилень від будівельних норм – 14.
У I півріччі 2017 року до Мінрегіону надійшло 81 звернення, з них видано погоджень відхилень від будівельних норм – 81, надано відмов у погодженні відхилень від будівельних норм – 0, скасовано рішень про погодження – 0, проведено засідань з розгляду питань погодження відхилень від будівельних норм – 8.
У ІІ півріччі 2017 року до Мінрегіону надійшло близько 15 звернень щодо погодження обґрунтованих відхилень від будівельних норм, з яких лише щодо 2 прийнято рішення про погодження.
Нові ДБН та зонінг
Нещодавно Мінрегіон затвердив нові ДБН про планування та забудову територій, які мають враховувати сучасні підходи до проектування та будівництва, що, у свою чергу, має суттєво зменшити кількість запитів щодо відхилення від норм (зважаючи на те, що найбільша кількість відхилень була пов’язана із вимогами ДБН 360-92**, який ближчим часом буде замінено «новим» ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»).
Також, з метою розширення повноважень органів місцевого самоврядування щодо регулювання забудови, проектом Закону Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 6403, передбачено введення місцевих правил регулювання забудови, невід'ємною частиною яких стають плани зонування (зонінг).
Зазначені Правила зонування покликані чітко визначити умови планування і забудови, встановити правові та планувальні обмеження, дозволені види використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ).
Таким чином, наявність зонінгу теж має позитивно вплинути на зменшення кількості запитів на відхилення від ДБН.
Висновки
У випаду дотримання всіма суб’єктами містобудування чинних нормативно-правових актів у сфері містобудування, а також набрання чинності новими ДБН та появою чіткого зонінгу, погодження відхилень від вимог ДБН насправді може стати виключенням з правил, як це декларувалося вже багато років поспіль, а не повсякденною практикою. А також може дійсно дати поштовх до запровадження новітніх технологій при створенні об’єктів архітектури та появі на території нашої держави таких шедеврів архітектури, як роботи Заха Хадід (Zaha Hadid) та інших відомих архітекторів сучасності. Не кажучи вже про те, що переліені вище фактори, суттєво вплинуть на підвищення якості будівництва та покращення містобудівної ситуації в Україні.